Einnahmen, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus bezogen werden, dürfen nach dem Einkommensteuergesetz gestreckt versteuert werden. Das heißt, der Zahlungsempfänger kann das Entgelt entweder sofort im Jahr des Zuflusses voll versteuern oder aber gleichmäßig über den Vorauszahlungszeitraum verteilen, so dass die Steuerlast erst schrittweise und zeitversetzt entsteht. Diese Regelung gilt beispielsweise für Entgelte, die ein Grundstückseigentümer für Erbbaurechte, Miet- und Pachtverhältnisse, Nießbrauch oder die Überlassung landwirtschaftlicher Flächen zwecks naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen erhält.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass eine gestreckte Versteuerung zwar nicht voraussetzt, dass im Zeitpunkt der Vorauszahlung bereits die genaue Zeitdauer der Nutzungsüberlassung vereinbart ist. Nach Gerichtsmeinung ist aber zumindest erforderlich, dass die Dauer der Nutzungsüberlassung bestimmbar ist - beispielsweise im Wege einer Schätzung.
Geklagt hatte ein Landeigentümer, der einer GmbH landwirtschaftliche Flächen zur Verfügung gestellt hatte, damit diese sogenannte Ökopunkte generieren konnte. Der Nutzungsvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte frühestens nach Ablauf von 30 Jahren ordentlich gekündigt werden. Vor dem BFH begehrte der Eigentümer, die im Voraus bezogenen Vermietungsentgelte verteilt über einen Zeitraum von 20 Jahren versteuern zu dürfen. Das Finanzamt hingegen wollte die bezogenen Gelder direkt bei Erhalt (Zuflussprinzip) besteuern.
Der BFH lehnte die Verteilung der Zahlungen über eine Laufzeit von 20 Jahren mangels eines bestimmbaren Vorauszahlungszeitraums ab. Sollen Einnahmen gleichmäßig über einen Vorauszahlungszeitraum verteilt werden, ist es nach Gerichtsmeinung "denknotwendig", dass ein solcher Zeitraum - zumindest per Schätzung - bestimmt werden kann. Dies konnte vorliegend nicht erfolgen, denn es fehlten objektive Anhaltspunkte, anhand derer sich ein Ende der Nutzungsüberlassung feststellen ließ. Aus dem vertraglich geregelten Mindestnutzungszeitraum von 30 Jahren ließ sich das voraussichtliche Ende nicht ableiten. Dass eine Kündigung nach Ablauf von 30 Jahren möglich ist, bedeutet nicht, dass eine Kündigung auch erfolgen wird.
Hinweis: Wollen Vermieter die zeitlich gestreckte Versteuerung ihrer vorausgezahlten Mietentgelte erreichen, sollten sie bei entsprechenden Vertragsgestaltungen darauf achten, dass sich die Dauer der Nutzungsüberlassung aus den Vereinbarungen ableiten lässt. Der Urteilsfall zeigt, dass allein die Festlegung einer Mindestnutzungszeit hierfür nicht genügt.
